Construccions i obres sense finalitzar

Després del període de crisi que la nostra societat s’ha enfrontat en aquests darrers anys, centrant-nos en la repercussió que ha tingut en l’àmbit de la promoció immobiliària i de la construcció, tots hem pogut observar en algun moment, construccions i obres sense finalitzar, per el que es es troben paralitzades, pendent d’acabar.

Propietat actual d’aquestes Construccions i obres sense finalitzar

Aquestes edificacions sense acabar poden ser propietat de particulars, constructors, promotors, bancs o fons d’inversions i patrimonials.

Moltes d’aquestes construccions s’estan incorporant al mercat immobiliari amb l’objectiu de vendre-les en el seu estat actual, de manera que diferents entitats com societats d’inversió, promotores i particulars poden veure amb interès aquestes edificacions, tenint en compte els riscos que comporten i que hauran finalitzar-les.

Informe previ o DUE Diligence de la situació actual de la construcció

Amb l’objectiu de decidir la viabilitat de la compra d’una edificació sense finalitzar i el cost de la inversió posterior, és recomanable realitzar un informe previ o DUE Diligence en el qual s’analitzin tots els possibles riscos i repercussions.

A Kerja Factory, per a realitzar aquest tipus d’informes, fem servir bàsicament les següents pautes i metodologia de treball:

Visita del immoble

Únicament mitjançant la visita de l’immoble podrem tenir coneixement real de l’estat en què es troba l’obra. Després d’una primera inspecció de la construcció podrem obtenir les següents dades:

• Identificació de la finca respecte a la documentació que puguem aconseguir. És important contrastar les dades que figuren en escriptures, registre, cadastre, ajuntament, etc.
• Percentatge d’obra executada, comprovant totes les unitats d’obra realitzades.
• Grau de desperfectes existents en els elements de construcció, que s’hagin produït a conseqüència de possibles actes vandàlics o bé, a causa d’una falta de manteniment.
• Confirmació de si l’habitatge ha estat o està ocupada il·legalment a l’actualitat.
• Mesures de seguretat. Comprovarem si l’obra està tancada correctament per impedir el fàcil accés, les proteccions en voladissos, escales i buits, etc.
• Estat d’elements en zones exteriors, com males herbes, arquetes i quadres instal·lacions, elements d’urbanització corresponent, etc., així com si disposa de comptadors de subministrament i escomeses.

En el supòsit de no tenir accés a la mateixa, farem una inspecció exterior, i treballarem amb diferents hipòtesis respecte al possible a acabat interior.

Documentació previa

És important recopilar el màxim d’informació gràfica i documental de l’edifici, d’aquesta manera podrem obtenir una sèrie de dades per a procedir posteriorment al seu anàlisi. Aquesta documentació pot ser aportada directament per la propietat de l’edifici en construcció o bé es pot aconseguir a l’ajuntament i agents que ha intervingut.

Per poder realitzar aquestes gestions es recomana disposar de l’autorització de la propietat, per agilitzar els tràmits i donar compliment a la llei de protecció de dades. Entre la documentació interessant d’obtenir destacar:

• Nota simple de Registre
• Fitxa Cadastral
• Projectes tècnics, bàsic i executiu, i segons en quins casos de legalització d’aparcaments, d’instal·lacions, urbanització, etc.
• Llicència d’obres
• Assumeix de l’arquitecte, com a director d’obres
• Assumeix de l’arquitecte tècnic, com a director d’execució d’obres
• Laboratori d’assaigs dels materials
• Organisme de Control Tècnic
• IBI de l’solar
• Escriptures de compravenda

És interessant tenir en compte comprovar l’existència de possibles acords o deutes amb les administracions o companyies subministradores, així com l’existència de servituds o càrregues econòmiques.

Reunió amb els serveis tècnics municipals de l’ajuntament

És essencial el mantenir una reunió amb els tècnics municipals, amb la finalitat de consultar l’expedient d’obres i poder constatar si les obres executades fins al moment compleixen amb els paràmetres en els quals s’ha sol·licitat la llicència d’obra. De la mateixa manera s’haurà de confirmar si també compleixen els paràmetres recollits en la normativa urbanística, en el cas que hagi estat modificada últimament.

Podrem exposar a l’arquitecte o arquitecte tècnic municipal, l’estat actual de les obres i el nostre interès per conèixer en quins termes s’ha de poder gestionar nova llicència d’obra per a poder donar continuïtat a les obres.

A la majoria dels casos que hem analitzat, la llicència d’obres majors està caducada, per tant haurem de tornar a tramitar una sol·licitud de llicència nova. Normalment s’emet un informe previ definint la situació real de l’obra, i com adaptarem el nou projecte que hem de presentar.

S’ha de tenir en compte que la majoria d’aquests immobles es van començar a construir previs a l’actual normativa (CTE). Per tant a l’hora de preparar el nou projecte hem de definir quins elements constructius poden ser adaptats a aquesta normativa i els que no poden ser modificats a causa de la dificultat tècnica que això implicaria.

Identificació i contacte amb els agents tècnics i altres organismes

És recomanable identificar i contactar amb l’arquitecte, arquitecte tècnic i enginyer, que hagin intervingut en l’obra, amb la finalitat d’obtenir informació de el desenvolupament de l’obra. També confirmarem la possibilitat de col·laboracions futures per finalitzar l’obra. Sempre serà més fàcil poder col·laborar amb l’arquitecte que ha desenvolupat el projecte i ha iniciat l’obra, ja que és coneixedor de tots els per menors.

De la mateixa manera passa amb l’arquitecte tècnic o aparellador, responsable de l’execució de l’obra així com del control de qualitat. Si l’edifici disposa d’aparcament és molt possible que també hi hagi intervingut un enginyer per procedir a la legalització ambiental de l’aparcament.   

Independentment dels temes tècnics, hem d’esbrinar l’estat administratiu en què es troba l’obra, és a dir, si s’ha procedit a la paralització de l’obra, si la direcció facultativa a formalitzat la renúncia de les obres, etc.

De la mateixa manera, podríem procedir amb la contractista responsables de l’obra, instal·ladors o proveïdors.

Estudi de la viabilitat de l’obra inacabada

Per finalitzar amb totes les dades obtingudes procedirem al desenvolupament de la viabilitat econòmica amb la finalitat d’obtenir un esquema de desenvolupament d’actuació de l’operació així com un import total per a la finalització de les obres pendents:

• Anàlisi i valoració de l’obra executada, pel que fa a la necessitat de procedir a reparacions o modificacions
• Mesura, anàlisi i valoració de les partides pendents d’execució necessàries per finalitzar les obres
• Valoració de les possibles proves de qualitat que s’haurien de fer en compliment amb el programa de control de qualitat necessari aportat per l’arquitecte tècnic aparellador responsable, i amb les indicacions dels informe de l’OCT, organisme de control tècnic, ja que ens serà indispensable per tramitar l’assegurança decenal
• Valoració de realització dels informes tècnics i projectes necessaris per a sol·licitar la llicència d’obres.
• Previsió d’imports en concepte d’ICIO (Impost sobre construccions, instal·lacions i obres), i de les taxes urbanístiques corresponents.
• Tenir en compte els imports que s’han de deixar com a aval o assegurances, quant a garanties de conservació de la urbanització i de gestió de residus.
• Previsió dels costos d’escomeses de les diferents subministradores
• Costos d’actuacions i tramitació de la llicència de Primera ocupació i legalització de l’edifici, incloent tramitació de cèdules d’habitabilitat, certificats energètics, llibre de l’edifici, assegurança decenal, legalització aparcament, guals, etc.
• Previsió dels terminis d’execució de projectes, de construcció i de legalització de l’edifici
• Valor de venda del producte. Obtinguts totes aquestes dades estarem en posició de fer una valoració de la venda de l’edificació. Segons això coneixent el cost necessari per finalitzar l’obra, i preu de la valor de venda, podrem valorar si el preu de compra de l’edifici és interessant, tenint en que el marge de benefici que estem disposats a obtenir

A tenir en compte que en la majoria d’ocasions, no disposarem de totes les dades per emetre una proposta ajustada, de manera que l’informe indicarà l’escenari i la hipòtesi s’estan adoptant per al desenvolupament de l’informe. Normalment tindrem en compte la més desfavorable i a mesura que puguem obtenir més dades podrem anar actualitzant i ajustant les previsions.

Gestió integral de l’Obra

Finalment, un cop realitzat l’Informe inicial o DUE Diligence, si el client entén que és del seu interès procedir a la compra de l’immoble, Kerja Factory també li ofereix els serveis professionals necessaris per a portar a terme la Gestió Integral de l’Obra per a la seva finalització , en col·laboració amb la nova propietat. Les nostres directrius de treball estan basades en la metodologia de Project Management.

SOL·LICITA PRESSUPOST I/O INFORMACIÓ sobre la Gestió Integral per a la Finalització d’Obres o de qualsevol altre dels nostres serveis professionals:

• Omplint el nostre Formulari de Contacte
• Enviant email a info@kerjafactory.cat
• Trucant al telèfon o whatssap 664 23 84 04